Per 1 januari 2026 verandert er opnieuw het nodige binnen de vastgoedmarkt. Deze wetswijzigingen zijn van invloed op kopers, verkopers, verhuurders, beleggers en huurders. De NVM Juridische Dienst heeft de belangrijkste wijzigingen op een rij gezet. In deze blog lichten wij de gevolgen voor de praktijk toe.
Lagere overdrachtsbelasting voor niet eigen woningen
De overdrachtsbelasting voor niet eigen woningen wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8 procent. Dit tarief geldt voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars, maar ook voor particulieren die een woning kopen waarin zij niet zelf langdurig als hoofdverblijf gaan wonen. Het verlaagde tarief van 2 procent blijft van toepassing voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt. Ook bestaande vrijstellingen, zoals de startersvrijstelling, blijven gelden. Voor niet woningen blijft het overdrachtsbelastingtarief ongewijzigd op 10,4 procent.
Startersvrijstelling verhoogd naar 555.000 euro
De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling wordt per 1 januari 2026 verhoogd naar 555.000 euro. Starters tussen de 18 en 35 jaar kunnen deze vrijstelling toepassen wanneer zij de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken en de woningwaarde onder deze grens blijft. Om gebruik te maken van de hogere grens moet het transport na 31 december 2025 plaatsvinden. De datum van ondertekening van de koopovereenkomst is hierbij niet doorslaggevend.
Btw op logies omhoog
Vanaf 1 januari 2026 stijgt het btw tarief op logies van 9 procent naar 21 procent. Het gaat hierbij om het kortdurend ter beschikking stellen van ingerichte verblijfsruimten waarbij de huurder niet zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud van de inventaris. Dit geldt onder andere voor hotels, pensions, vakantiehuisjes, stacaravans en vergelijkbare verblijfsaccommodaties.
NHG grens stijgt in 2026
De Nationale Hypotheek Garantie wordt in 2026 toegankelijker door een verhoging van de NHG grens naar 470.000 euro. In 2025 lag deze grens nog op 450.000 euro. Wanneer energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd, ligt de maximale grens zelfs op 498.200 euro. De borgtochtprovisie blijft ongewijzigd op 0,4 procent van het hypotheekbedrag. Deze verhoging zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG bereikbaar blijft voor een brede groep woningkopers.
Bindend aanbod bepalend bij NHG
Bij het afsluiten van een hypotheek met NHG is voortaan de datum van het bindend aanbod leidend. Wanneer dit aanbod na 1 januari van een jaar wordt uitgebracht, gelden automatisch de voorwaarden en normen van dat betreffende jaar. Dit kan gevolgen hebben voor zowel de kostengrens als de borgtochtprovisie.
Hypotheekrenteaftrek en Hillen aftrek in 2026
Het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek stijgt in 2026 licht naar 37,56 procent. Tegelijkertijd wordt de Hillen aftrek verder afgebouwd. Deze aftrek geldt voor huiseigenaren met geen of een geringe eigenwoningschuld en daalt in 2026 naar 71,87 procent. Dit betekent dat deze groep jaarlijks iets meer eigenwoningforfait gaat betalen.
Wijzigingen in de huurtoeslag
Vanaf 1 januari 2026 verdwijnen de maximale huurgrenzen als voorwaarde voor het recht op huurtoeslag. Huurders met een laag inkomen en een relatief hoge huur kunnen hierdoor sneller in aanmerking komen voor ondersteuning. De huurtoeslag wordt echter nog steeds berekend tot aan de maximale huurgrens en alleen op basis van de kale huur. Servicekosten worden niet langer gesubsidieerd. Daarnaast wordt de leeftijdsgrens voor volledig recht op huurtoeslag verlaagd van 23 naar 21 jaar.
Maximale huurverhogingen in 2026
De maximale huurverhogingen verschillen per segment. Sociale huurwoningen mogen per 1 juli 2026 met maximaal 4,1 procent worden verhoogd. Voor midden huurwoningen geldt vanaf 1 januari 2026 een maximum van 6,1 procent. Vrije sector huurwoningen mogen vanaf 1 januari 2026 met maximaal 4,4 procent stijgen.
Toekomstige wetswijzigingen: modernisering servicekosten
De overheid werkt aan verdere bescherming van huurders, onder andere via de Wet modernisering servicekosten. Deze wet zal naar verwachting per 1 juli 2026 in werking treden. Het doel is om duidelijkheid te creëren over welke kosten als servicekosten mogen worden doorberekend en om misbruik tegen te gaan. Er komt een limitatieve lijst van toegestane servicekosten, er worden regels vastgesteld voor de berekening en maximale hoogte van deze kosten en verhuurders mogen hier geen winst op maken. Daarnaast krijgt de Huurcommissie ruimere bevoegdheden om voorschotbedragen voor servicekosten te toetsen.
Hospitaverhuur en woningdelen
Tot slot wil het kabinet hospitaverhuur en woningdelen eenvoudiger maken. Met het wetsvoorstel Hospitaverhuur worden drempels weggenomen door onder meer tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk te maken en extra opzeggingsgronden te introduceren bij verkoop of overlijden. Ook wordt onderzocht hoe regelgeving rondom woningsplitsing en woningdelen kan worden aangepast om dit verder te stimuleren. Voor makelaars kan dit leiden tot meer vraag naar kamers en gesplitste woningen en vraagt het om aandacht voor nieuwe contractvormen.
